Jak se vyhnout trikům realitních kanceláří.

Například pokud prodáváte byt připravte se na to že vám budou volat neznámí realitní makléři, že pro vás mají vážného zájemce s penězi v hotovosti. Na prohlídce je kupec nadšen a domluvíte se na druhý den na podpisu smlouvy s realitní kanceláří. Smlouvu o zprostředkování podepíšete a hned poté však kupec záhadně ztrátí zájem. Vám zůstane jen smlouva s realitní kanceláří. Pozor tedy na nastrčeného zájemce jelikož falešný kupec patří ke klasickému arzenálu neseriózních realitních kanceláří. Pod dojmem jistého kupce podepíše kolikrát majitel nemovitosti téměř jakoukoli smlouvu. Exkluzivní smlouvu o zprostředkování nemusíte uzavřít ani v případě jistého zájemce. Na vyřízení prodeje stačí neexkluzivní smlouva. Měla by ovšem obsahovat fakt, že realitní kancelář už konkrétního zájemce má.


Pokud realitní kancelář nebo makléř slibují prodat nemovitost za vysokou cenu, buďte velice obezřetní. Jen reálná cena přinese reálné zájemce. Pravděpodobně půjde opět jen o podpis na exkluzivní smlouvě. Teď vám nabízí dobrou prodejní ale později stejně pokud chcete prodat, budete muset slevit, jinak se nemovitost neprodá. Mnohdy tak slevíte i na méně, než je cena reálná, protože už nemůžete s prodejem déle čekat. Proto se cenově orientujte dle podobných inzerátů z dané lokality, přičemž reálně prodejné jsou tři nejlevnější. Představu o reálnosti ceny také získáte oslovením více realitních kanceláří najednou.


Někdy vám zas bude realitní kancelář nabízet velmi rychlý prodej či pronájem do několika dní. Realitní makléř pak tvrdí, že už má potenciálního zájemce, který hledá vaši nemovitost. Pod vidinou rychlého prodeje pak podepisujete smlouvu, aniž by skutečný zájemce existoval. Můžete však uzavřít i pouze smlouvu neexkluzivní na kratší dobu (max. dvou měsíců). V případě nejasností ve smlouvě si nechte čas na rozmyšlenou.


Dalším trikem realitních kanceláří je předložení složité a nepřehledné smlouvu, kde vám snadno unikne nějaká nevýhodná podmínka. Špatná smlouva často odkazuje na všeobecné podmínky, které jsou psány někde jinde, navíc miniaturním písmem, a jeden článek v nich odkazuje na druhý. Smlouva o zprostředkování by měla být jednoduchá a jasná. Aby jste pak nezjistili že při odstoupení platíte velkou pokutu nebo že máte nebo že máte například exkluzivitu na dobu neurčitou. Smlouva totiž zpravidla obsahuje rozhodčí doložku. Protestovat pak nemá smysl a nezbývá, než se smířit s penále, nebo počkat, dokud smlouva nevyprší.
Pokud tedy něčemu nerozumíte, nechte to realitní kancelář přepsat, zjednodušit, nebo smlouvu konzultujte s právníkem.


I když má exkluzivní smlouva i řadu nesporných výhod, stejně exkluzivitu uzavírejte jen na dobu určitou a bez nutnosti vypovídat smlouvu dlouho dopředu. Je dobré vědět že pokud bude mít realitní kancelář výhradní právo nabízet vaši nemovitost, věnuje tomu maximální úsilí. Nemovitost inzerovaná jen jednou realitní společností také vyvolává dojem, že se jedná o skutečně exkluzivní nabídku. Naopak velké množství inzerátů s různými cenami jediné nemovitosti od několika realitních kanceláří vyvolává dojem o neprodejnosti a možném poklesu ceny.


Zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří by měla jasně a jednoduše definovat závazky kanceláře vůči klientovi jako zajištění inzerce, makléře, potřebného právního servisu včetně vypracování smluv právníkem, podání návrhů na vklad do katastru nemovitostí atd + minimální cenu za nemovitost. Dál by mela obsahovat výši provize v procentech, včetně toho, zda se bude jednat o navýšení prodejní ceny, nebo se provize z ceny odečte, pokuty za případné porušení závazků klientem, včetně přesné definice, co tyto závazky jsou, jako například umožnění prohlídek nemovitosti, přistoupení k uzavření obchodu či jednání se zájemcem jen prostřednictvím realitní kanceláře.


Při koupi nemovitosti si vyžádejte všechny informace od makléře. Stav nemovitosti si prověřte s odborníkem, a to ještě před složením rezervace. Pokud realitní kancelář nenajde zájemce o nemovitost, má smůlu a pracovala pro vás zdarma. Zprostředkovatelskou smlouvu, kde budou tyto náklady obsaženy, nepodepisujte. Realitní kanceláři by měla náležet jen dohodnutá provize z úspěšně uzavřeného obchodu. Dejte si pozor, abyste při neexkluzivním prodeji nemuseli ostatním realitním společnostem hradit provizi, potažmo náklady, když prodáte nemovitost sami či prostřednictvím jiné kanceláře.


Mnoho realitních kanceláří i kopíruje inzeráty své úspěšnější konkurence. Pokud pak najdou zájemce, osloví klienta přímo a doufají, že nemá podepsánu exkluzivitu s realitní kanceláří jíž inzerát okopírovali. Také se stává, že zdánlivý zájemce, který přijde na prohlídku, je sám makléřem. Nemovitost si nafotí a bez vašeho vědomí ji inzeruje, a to často pod cenou. Spoléhá totiž na to, že mu pak už jistého kupce neodmítnete. Kromě neserióznosti jednání vás takovýto podvodný inzerent poškozuje vytvářením duplicitní nabídky s jinou cenou, která staví nemovitost do neprodejného světla. Proto nechte zájemce kteří si nemovitost fotografují podepsat prohlášení, že pořízené fotografie použije k čistě soukromým účelům a že jejich případné zveřejnění bude pokutováno.


Rezervaci zaplaťte jen pověřené realitní kanceláři. Na internetu jste si třeba našli pěknou nemovitost a chcete ho koupit. Nabízí ho víc společností, a tak si vyberete tu, která má nejlevnější cenu. Složíte rezervaci, aby vám tu výhodnou koupi někdo nesebral a pak s eto začne komplikovat, prodej se například protáhne, protože makléř se vymlouvá a majitel má například uzavřenou exkluzivitu s úplně jinou realitní kanceláří. Jestli peníze za rezervaci dostanete zpět, záleží na přesném znění smlouvy, kterou jste už podepsali. V rezervační smlouvě, kterou podepisujete, by mělo být prohlášení, že realitní kancelář je pověřena majitelem k prodeji/nájmu nemovitosti. Navíc si předem vyžádejte doklady k nemovitosti ke kontrole.


O serióznosti té které kanceláře vám mnohé napoví to, jak dlouho už je na trhu, jaké má webové stránky, jak a kde inzeruje, jaké má reference, má-li svoje vlastní právní oddělení atd. Vybírejte si proto nejraději zavedené kanceláře s dobrou pověstí, které by si případnými podvodnými praktikami zničily svou dlouho budovanou pověst. Na druhou stranu i realitní kanceláře trpí neseriózností klientů, kteří se například i přes exklusivní smlouvu snaží dohodnou samy se zájemcem i když  právě realitní kancelář jim zájemce našla a přivedla. Proto to mají realitní kanceláře ve zprostředkovatelské smlouvě ošetřeno.